Одному застройщику – одно разрешение на строительство в руки

С целью соблюдения прав и интересов граждан, принимающих долевое участие в постройке жилья, и для защиты от банкротства и недобросовестности застройщиков в середине 2017 года были приняты поправки к строительному законодательству. Основная задача правительства – обезопасить потенциальных покупателей недвижимости в новостройках.

Цель таких изменений: достижение прозрачности строительного рынка с долевым участием и контроль качества выполнения взятых на себя застройщиком обязательств. Подобные меры призваны снизить риски дольщиков, связанные с ликвидацией (банкротством) застройщика, и гарантировать окончание строительства объекта и сдачу его в эксплуатацию.


 

Нормативная база и порядок получения разрешения

С начала 2017 года, согласно закону № 304 (О внесении изменений в ФЗ-214 и еще ряд законодательных актов), нововведения в строительной правовой базе были обозначены, но без четкой регламентации применения на практике. В конце июня того же года были подписаны Президентом России и приняты Госдумой дополнительные правки к документу, конкретно описывающие механизм внедрения в жизнь. Их приняли со второго чтения в начале июля в виде законопроекта об образовании единого фонда компенсации при долевом строительстве.

Согласно новым правовым нормам, застройщик вправе получать лишь одно разрешение на строительство (РнС). Помимо этого, ужесточается процедура выдачи документа, которая предусматривает:

• предоставление подтверждений деятельности в строительной сфере генподрядчиком либо заказчиком не менее трех лет;

• подачу разрешения на введение в эксплуатацию 10000 кв. метров или более;

• прохождение определенной экспертизы (даже при постройке малоэтажных зданий);

• подтверждение отсутствия задолженности перед кем-либо, в том числе по ценным бумагам (исключая целевое кредитование на строительство и собственные акции);

• размещение в уполномоченной финансовой организации (банке) собственного капитала, равного либо превышающего 10% стоимости объекта строительства;

• открытие текущих счетов заказчиком, генподрядчиком и застройщиком строго в одном банке.

Таким образом, получение РнС с возможностью привлечения финансовых средств дольщиков значительно усложняется, что должно отфильтровывать заведомо недобросовестных либо финансово неустойчивых застройщиков.


 

Требования к застройщикам

Принятые поправки направлены на ужесточение отбора застройщиков на строительном рынке и усилении контроля (как со стороны государства, так и финансовых учреждений) за полнотой и качеством их деятельности. Это отражается в таких требованиях:

• строительство должно происходить в рамках одного объекта, на который выдается РнС;

• ведение каких-либо других видов коммерческой деятельности либо заключение сделок, отвлеченных от строительных, запрещено;

• привлечение дополнительных финансовых средств, кроме целевого кредитования на постройку одного объекта, невозможно;

• образование иных юридических лиц либо соучастие в капиталах других организаций или обществ недопустимо;

• расходование сумм, превышающих 10% от стоимости объекта строительства, на текущие расходы: аренду, заработную плату работникам, услуги банка либо рекламу и другие, запрещена.

Вышеперечисленное ограничивает деятельность Застройщика строго строительством взятого объекта, исключая возможность создания дополнительных структур для отдельных проектов, что повсеместно практикуется в настоящее время.


 

Преимущества и недостатки Закона для граждан

Данный законопроект касается всех участников рынка строительства жилой недвижимости, в том числе и конечных потребителей – дольщиков. Мерами, защищающими их права, являются:

1. Образование компенсационного Фонда, который должен будет завершить строительство недвижимости при банкротстве/ликвидации застройщика. Контроль этой публичной правовой компании возложен на Счетную Палату. Финансирование фонда будет осуществляться путем отчислений в размере 1,2 процента от всей суммы, на которую заключены договора с дольщиками, с каждого объекта.

2. Официальный сайт застройщика должен содержать весь пакет документов по данному строительству (включая разрешительную документацию) до начала соответствующей рекламной кампании. Подобное раскрытие информации способствует открытости сделки;

3. Документация выписывается исключительно на имя застройщика, привлекающего денежные средства.

4. Все поступившие финансы должны направляться только на постройку здания;

5. Работа строительной компании подлежит контролю со стороны банковской структуры, где открыт один текущий счет, через который должны проходить все платежи. Это исключит перераспределение средств на организации, отвлеченные от строительства конкретного объекта.

6. Среди управляющих компанией лиц не должны находиться люди, имеющие судимость по обвинению в экономических преступлениях.

7. Образование государственного информационного портала – Единого Реестра застройщиков, с целью открытого доступа к данным обо всех застройщиках РФ, которые оказывают услуги по строительству недвижимости.

8. Ответственность застройщика должна быть застрахована.

Такие меры являются несомненной гарантией выполнения своих обязанностей застройщиком перед дольщиками проекта, но они не могут не отразиться на цене за квадратный метр жилья. Дополнительные расходы строительных компаний, возникающие по данному законопроекту, лягут на плечи конечных потребителей – собственников квартир. Крупные участники этого рынка прогнозируют подорожание жилья, но не моментальное и не резкое, а постепенно возрастающее к окончанию строительного процесса.

Также предсказывается снижение предложений на рынке из-за сокращения молодых компаний (созданных менее 3 лет назад), которые составляют 9 процентов. Но это может быть и положительным моментом, так как повысится качество проектов.

Подводя итог, следует отметить, что принятые законопроектом меры определяют ряд условий застройщику, только при выполнении которых он сможет привлекать финансирование дольщиков и оказывать строительные услуги. Но подобная защита интересов граждан найдет свое отражение в конечной стоимости жилья.